“在2020年左右，或者是2019年，或者是2021年，在这个区间里面恐怕房价会普跌”，在2017年3月26日博鳌亚洲论坛上，中泰证券旗下齐鲁资管的首席经济学家，中国首席经济学家论坛副理事长李迅雷对未来楼市作出了分析预测。那么如今楼市有何变化呢?

“白菜房”频现，北方城市房价“全面失守”

自2019以来，继黑龙江鹤岗后，辽宁阜新，山东乳山均因为“白菜房”走上风口浪尖，引发网友热议。毫无例外，这些城市都位于北方。在中国，大大小小的城市总计超过700个，以秦岭淮河为南北分界线，南北城市几乎各占一半，而房价普遍下跌的现象已经在北方逐渐显露。

根据国家统计局相关数据，2020年10月70个大中城市二手房住宅房价销售价格指数中，天津同比下跌4.2%，石家庄同比下跌2.5%，太原同比下跌3.5%，济南同比下跌2.7%，青岛同比下跌2.8%，郑州同比下跌4.5%。其次，根据相关机构数据显示，河南信阳，山东临沂、淄博、滨州，河北保定、邢台等多个城市都出现不同幅度的下跌。

即使环京城市圈，燕郊、大厂、香河、固安、永清、霸州等城市房价均出现了不同程度的下跌。其中，承载北京外溢人口的环京之首燕郊，房价迎来“腰折”。在河北的这座小镇里，承载着超过30万“北漂”，人口从1992年建区之初的2.3万人，激增至目前的72万人，房价也从每平米不到1000元在2016年最高上涨至4万元，在2018年左右迎来了腰折，如今燕郊的房价已跌至1.8万元。

对此，在今年8月下旬，党媒北京日报发布了《“白菜房”折射楼市分化加剧》。据文中报道，“白菜房”非普遍行情，黑龙江鹤岗、辽宁阜新这类被“白菜房”带火的城市，如今都入列“资源枯竭型城市”，正在谋求产业转型之路。“白菜房”的情形，折射出了一二线城市与三四线城市楼市分化加剧的现状。从长期来看，房地产发展和人口流动有直接关系。

未来人口将如何流动?

在上月，恒大首席经济学家任泽平团队发布了《建议先放开三胎：中国人口报告2020》，文中指明了目前两个现状。第一，出生人口持续下滑，继2018年中国出生人口下降200万后，2019年出生人口再下降58万至1465万，预计2030年将降至不到1100万。第二，人口老龄化加快，2019年中国65岁及以上人口占比达12.6%，2022年将进入占比超过14%的深度老龄化社会，2033年左右进入占比超过20%的超级老龄化社会。

因此，任泽平团队预测人口将在“十四五”时期陷入负增长。无独有偶，近日知名经济学家马光远发布的《“十四五”期间尽快全面放开生育》中，也提出在放开二孩后人口峰值没有形成，2017年出生人口再次进入下行通道，未来将面临人口塌陷式的下滑。

毫无疑问，老龄少子化现象下，未来人口将处于负增长状态。而房子最基本的始终是居住价值，在人口红利消退时，房地产市场必然受到冲击。事实上的确如此，在商品流通领域，供需关系决定了产品价值。

以“白菜房”的山东乳山为例，根据乳山市统计局数据，2019年年末全市总人口542517人，全年出生人口2856人，死亡人口5570人，人口自然增长率-4.98‰。大量年轻人口外流，老龄少子化，使得人口长期处于负增长状态，导致了当地房地产行业供需关系发生反转，供应远大于需求，房源去化成为难题，即便“白菜价”也少人问津。前段时间还有报道，山东乳山男子跟团旅游被强制购房的新闻。

宏观上看，人口减少，供给增多，未来的房地产市场会偏向于买方市场，正如李迅雷说的房价将迎来普遍下跌。但是，根据相应数据可以发现，今年6-9月份，全国新建商品住房单月成交价均位于1万元以上，意味着部分城市房价下跌的同时，有部分城市房价依旧有所上涨，为什么呢?这就是在房地产市场中常说的“分化”现象。

近几年，包括北上广深在内的一二线城市都发起了“人才争夺战”，大幅度降低了应届毕业生的落户限制，无一例外对租房、购房等各方面提供了优惠补贴，吸引人口定居生活。其次，城镇化发展下，城镇化率以每年1%的增速提升，相当于每年有超过1200万人进入城市，在2019年城镇化率突破60%后，人口将加速从中小城市向中心城市、大城市聚集。

由于人口的流动，使得中心城市、大城市的房价是有支撑的。李迅雷曾指出，未来人口将集中于长江三角洲、珠江三角洲、京津冀地区，再加上武汉、长沙这样的地方。而任泽平团队的报告中也直言，都市圈城市群的新时代已经来临，区域市场大幅分化。

总结：在楼市分化趋势下，北方城市房价失守或许只是开始，未来三四线城市将会面临泡沫破灭，如果泡沫破灭是非理性的，会是要跌一起跌的现状。正如央行原副行长所说：在泡沫中狂欢的日子不多了，每个人都应做好潮水退却后的准备。